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      黃奇帆的重組“點(diǎn)金術(shù)”——城投如何盤(pán)活爛尾樓
      閱讀數:86

       

      近日,重慶市原市長(cháng)黃奇帆所著(zhù)新書(shū)《重組與突破》正式出版,書(shū)中輯錄了黃奇帆在重慶工作期間,每每遇到難題時(shí),“以重組求突破”的思維與實(shí)踐。

       

      引言部分提到的第一個(gè)案例,就是處置重慶城區的爛尾樓。

       

      當時(shí)重慶主城區爛尾樓總投資達數十億元,涉及拆遷戶(hù)數千戶(hù)、銀行貸款30多億元。由于形勢復雜,且對民生影響極大,最后由重慶城投打響爛尾樓處置第一槍?zhuān)ㄟ^(guò)重組打破資產(chǎn)僵局,最終實(shí)現了購房者、銀行、重慶城投、施工方等各方共贏(yíng)。

       

      更關(guān)鍵的是,通過(guò)重慶城投的示范作用,激發(fā)了廣大民營(yíng)企業(yè)的參與處置爛尾樓的信心,到了后期甚至有摩根士丹利等外資企業(yè)參與,短短兩三年重慶的爛尾樓就被迅速消化。

       

      盡管時(shí)過(guò)境遷,但重組的精髓即通過(guò)優(yōu)化資源要素配置方式來(lái)提升綜合效率,處理好政府和市場(chǎng)的關(guān)系,對當前處置房地產(chǎn)、地方債務(wù)風(fēng)險以及城投企業(yè)產(chǎn)業(yè)化轉型仍然具有極大的指導意義。

       

      本文來(lái)源為《重組與突破》,作者黃奇帆

       

      點(diǎn)金爛尾樓

       

      一座爛尾樓,36次上訪(fǎng)

       

      重慶市委、市政府毗鄰辦公。報到當天,我路過(guò)市委大院,只見(jiàn)門(mén)口圍著(zhù)兩三百人,黑壓壓一片,明顯是上訪(fǎng)的。把自己安頓好后,我順口問(wèn)了一句:“這些上訪(fǎng)群眾是從哪里來(lái)的?”馬上有人回答:“是地鐵中心花園的上訪(fǎng)者。”

       

      過(guò)了大約一個(gè)月,一天下午,我正在單位辦公,忽然聽(tīng)到市政府門(mén)口吵吵鬧鬧,起身一看,又是一堆人圍著(zhù)。一打聽(tīng),還是地鐵中心花園的上訪(fǎng)者。 

       

      事情已經(jīng)過(guò)去一個(gè)月了,怎么還沒(méi)解決?于是,我把當時(shí)分管穩定的辦公廳副主任叫到辦公室。他說(shuō):“這個(gè)地鐵中心花園是1992年開(kāi)建的房地產(chǎn)項目,包括高層住宅、寫(xiě)字樓和商鋪。1997年,由于開(kāi)發(fā)商資金鏈斷裂,成了爛尾樓,1 000多戶(hù)居民的錢(qián)套在了里面。為了討說(shuō)法,隨后4年里,他們36次到市委、市政府上訪(fǎng)。市政府有關(guān)副市長(cháng)、秘書(shū)長(cháng),大大小小的協(xié)調會(huì )開(kāi)了不下20次,大家都感覺(jué)很棘手,拿不出有效的解決方案,因此只能暫時(shí)把老百姓勸回家??蓡?wèn)題得不到解決,過(guò)一段時(shí)間老百姓又會(huì )來(lái),如此反復,成了老大難。”

       

      聽(tīng)了他的簡(jiǎn)要介紹,我初步判斷,這是一起爛尾樓壞賬造成的信訪(fǎng)積案,就接著(zhù)問(wèn):“按照你掌握的情況,這個(gè)項目是否存在嚴重的資金‘跑路’,就是開(kāi)發(fā)商有沒(méi)有拿銀行貸款去炒股、賭博,造成項目虧空?構不構成刑事案件?”這位同志回答:“開(kāi)發(fā)投資量與實(shí)物量大體平衡,開(kāi)發(fā)商的資金基本沉淀在項目上了。”

       

      開(kāi)發(fā)商玩的是“空手道”

       

      我當即決定:“你通知項目相關(guān)單位,包括銀行、施工單位、房管局、重慶市建設委員會(huì )(簡(jiǎn)稱(chēng)市建委),還有法院、公安等方面的同志,今晚七點(diǎn)半開(kāi)會(huì ),我先聽(tīng)聽(tīng)情況。”

       

      晚上七點(diǎn)半,我一進(jìn)會(huì )議室,就看見(jiàn)房間里滿(mǎn)滿(mǎn)當當坐了70多個(gè)人。我之前只是說(shuō)“相關(guān)單位”,怎么會(huì )有那么多相關(guān)單位?原來(lái)這件事前后協(xié)調了20多次,各方面的單位、部門(mén)都攪了進(jìn)來(lái),全成了相關(guān)單位。

      見(jiàn)狀,我就讓大家分別發(fā)言,報告地鐵中心花園糾紛的來(lái)龍去脈。

       

      原來(lái),地鐵中心花園的開(kāi)發(fā)商是個(gè)小老板,玩的是“空手道”,其本身資本金不足,完全靠負債造樓。這個(gè)項目位于解放碑,建筑總面積近10萬(wàn)平方米。1992年,重慶工程造價(jià)比沿海地區低得多,每平方米僅2000多元,整個(gè)項目建完要花2億多元。那么這個(gè)小老板是怎么運作的呢?

       

      首先,征地動(dòng)遷要補償。他跟居民說(shuō):“暫時(shí)先不補償,你們到親戚朋友家里借住,等3年后房子造好了,我給你們分新房。3年過(guò)渡期里,我每年再給你們動(dòng)遷費15%的高利息。”既然有錢(qián)拿,將來(lái)還能住新房,那么動(dòng)遷居民自然樂(lè )意。而且,最初3年,大家確實(shí)拿到了高利息,所以相安無(wú)事。

       

      其次,工程建設要花錢(qián),他就用土地作為抵押向銀行貸款。銀行答應貸給他1.64億元,但要求利息必須是15%,而且放款之初就扣一年利息,即2 400多萬(wàn)元,這就是俗稱(chēng)的“砍頭債”。他饑不擇食,當即答應,從銀行拿到了1.4億元。

       

      最后,還差6000多萬(wàn)元,他就搞售房返租,承諾20%的回報率,這實(shí)際上是一種變相的非法集資。于是,800多戶(hù)購房者上了套。

       

      等勉強湊夠了2億元,他就開(kāi)工搞建設。但房子剛剛建到七八層時(shí),建筑施工就用了1億多元,而支付給動(dòng)遷群眾、售房返租戶(hù)和銀行的高利息,又用去幾千萬(wàn)元,因此資金很快就見(jiàn)底了。1997年,銀行見(jiàn)開(kāi)發(fā)商連續兩年都不能還本付息,遂起訴到法院,申請凍結資產(chǎn)。這樣一來(lái),開(kāi)發(fā)商徹底變成了窮光蛋。老百姓的高利息沒(méi)了著(zhù)落,就找他算賬。后來(lái)發(fā)現找他沒(méi)用,就開(kāi)始到政府上訪(fǎng)。這個(gè)項目涉及1 000多戶(hù)老百姓,3000多人,每次只要出動(dòng)10%,就是300多人,足夠“包圍”市政府了。因此,1998年以后,關(guān)于地鐵中心花園的集訪(fǎng)就沒(méi)間斷過(guò)。

       

      慣常辦法行不通

       

      其實(shí),這件事性質(zhì)很明確,就是項目業(yè)主騙了百姓、坑了銀行。按照慣常思維,有兩種辦法。一是把開(kāi)發(fā)商控制住,強制開(kāi)發(fā)商還錢(qián)。但現在開(kāi)發(fā)商沒(méi)有錢(qián),抓了也沒(méi)用,死扣還是解不開(kāi)。二是為了社會(huì )穩定,政府出錢(qián)兜底。但當年市級預算內財政收入還不到100億元,財政本來(lái)就吃緊,沒(méi)錢(qián)兜底。再說(shuō),政府有錢(qián)也不能這么做,因為這么做毫無(wú)道理。既然兩條路都走不通,事情就僵住了。大家都想解決,但都束手無(wú)策,開(kāi)了20多次協(xié)調會(huì )也沒(méi)能破局。各方膠著(zhù),都沒(méi)有辦法。

       

      打破僵局只能靠重組

       

      我邊聽(tīng)大家發(fā)言,邊思考。地鐵中心花園位于重慶最好的地段,如果10萬(wàn)平方米的房子能建造好,當時(shí)可以賣(mài)出4億多元,是物有所值的。但問(wèn)題是,開(kāi)發(fā)商東拼西湊的2億多元,其中一半以上付了各種高利息,現在還拖欠銀行貸款本金1.64億元、拆遷戶(hù)補償款和售房返租戶(hù)購房款1.2億元、施工單位工程款3 000萬(wàn)元,加上1997年以后拖欠的銀行利息和老百姓的利息、租金6 000多萬(wàn)元,總共是約3.7億元。同時(shí),要建好房子,后續還得花6 000萬(wàn)元。如果有人接手,總計需要投入4.3億元,而房子賣(mài)完大體可以回收4億多元,基本沒(méi)的賺,哪有人肯干?

       

      重組追求的是多方共贏(yíng),任何一方的利益嚴重受損,重組都推不動(dòng)。具體到這個(gè)項目,戰略重組者是“救生員”,即便不求賺大錢(qián),起碼也要有利可圖;銀行貸款是國家資產(chǎn),也不能血本無(wú)歸;老百姓掙錢(qián)不易,更不能讓他們承擔壞賬。按照這樣的邏輯,我提出了解決方案。

       

      第一,銀行貸款本金要收回,但高利息取消。面對空手套白狼的房地產(chǎn)商,銀行違規放高利貸,搞的還是“砍頭債”,本身運作就不規范,理應予以糾正,使其受到懲罰。而且,為了維護社會(huì )穩定,拍賣(mài)爛尾樓所得的款項要優(yōu)先清償老百姓和工程隊的欠賬。那樣的話(huà),銀行1.64億元貸款的本金清償率可能低于10%。所以,我告訴銀行,這個(gè)企業(yè)是個(gè)“要飯”的企業(yè),如果重組,銀行還有可能收回本金和國家法定的正常利息,就別指望收取高利息了。那天,經(jīng)過(guò)認真的討論,銀行接受了100%還本保息的方案。 

       

      第二,拖欠施工單位的3 000萬(wàn)元工程款必須如數償還,否則就會(huì )出現欠薪連環(huán)套。對此,施工單位當然滿(mǎn)意。

       

      第三,足額償還老百姓的1.2億元補償款和購房款,但15%~20%的高利息不能作數。按照中央治理金融“三亂”的清償政策,對售房返租戶(hù)只能還本。拆遷戶(hù)則按照補償款加銀行法定利息來(lái)清償。因此,如果老百姓曾經(jīng)有3年收到過(guò)15%~20%的利息,那么必須從補償款里抵扣回來(lái)??傮w上,歸還老百姓的部分,連本帶息大概是1億元。

       

      這三個(gè)減法算下來(lái),項目債務(wù)就由3.7億元“消腫”為2.1億元。戰略重組者只需支付2.1億元就能拿到產(chǎn)權,之后再花6000多萬(wàn)元把房子建好,總成本也不過(guò)2.7億元。而建好的房子出售時(shí),應該可以賣(mài)到3億~4億元,總體上有利可圖,重組者自然就有動(dòng)力。

       

      這個(gè)“燙手山芋”國企要先接

       

      重組思路定了,下一步最重要的是找人接盤(pán)。按理說(shuō),處理爛尾樓有利可圖,如果有民營(yíng)企業(yè)老板愿意挑頭,肯定首先讓民營(yíng)企業(yè)來(lái)做。但當時(shí)沒(méi)人相信爛尾樓里有“黃金”,都認為這是“燙手山芋”,避之唯恐不及。否則,問(wèn)題早就解決了,老百姓也不用經(jīng)年累月地上訪(fǎng),市政府更不用一次次開(kāi)會(huì )協(xié)調。

       

      其實(shí),這樣一個(gè)矛盾多、問(wèn)題復雜的爛攤子,也只有讓國有企業(yè)來(lái)接盤(pán)才能“普度眾生”。當時(shí),重慶市城市建設投資(集團)有限公司(簡(jiǎn)稱(chēng)城投公司)的負責人就坐在我對面。他也是剛到城投公司不久。我對他說(shuō):“這2.1億元你出,明天就把樓盤(pán)接過(guò)去,春節前先還掉欠1000多戶(hù)老百姓的1億元。”這位負責人聽(tīng)了我的指令,看起來(lái)很驚訝,明顯不愿意蹚這趟渾水。他說(shuō):“黃市長(cháng),你不了解情況……”我打斷他的話(huà):“過(guò)去不了解,現在了解了,你按指令辦就行了!”

       

      他本來(lái)還想說(shuō)什么,聽(tīng)我這么一說(shuō),面對我這個(gè)新來(lái)的副市長(cháng),也不好再開(kāi)口。其他人也不再說(shuō)話(huà)了,只是暗自交頭接耳。

       

      短短一個(gè)多小時(shí),我就做出這樣的決定,現在回想,當時(shí)很多人肯定覺(jué)得這個(gè)決定是輕率的,甚至是荒唐的。

       

      結局皆大歡喜

       

      這件事是2001年11月中旬定下來(lái)的。在隨后的一個(gè)多月里,欠老百姓的1億元被陸續分發(fā)到了1000多戶(hù)老百姓手中。

       

      到了2002年1月,我印象中正好是重慶市人民代表大會(huì )閉幕的時(shí)候,地鐵中心花園的拆遷戶(hù)再一次來(lái)到市政府。他們送來(lái)了一塊匾,感謝市政府幫他們討回公道,了卻了多年心愿!這是他們最后一次來(lái)訪(fǎng),這件事從此風(fēng)平浪靜。

       

      后來(lái)的事情還有一點(diǎn)戲劇性。實(shí)際上,城投公司并沒(méi)有真的掏出2.1億元現金。清償老百姓的1億元,當然是城投公司直接掏腰包。然而,欠銀行的8000多萬(wàn)元,由于債務(wù)主體變更了,銀行對城投公司這個(gè)新業(yè)主很有信心,不急于馬上收回貸款本金,甚至還愿意再借給城投公司幾千萬(wàn)元,幫助其把樓建造好,城投公司可以等房屋銷(xiāo)售變現以后再還錢(qián)給銀行。拖欠建筑施工單位的3000萬(wàn)元工程款,由于施工單位不著(zhù)急要錢(qián),只要求繼續承建工程,這樣施工單位最后拿到的錢(qián)遠不止3000萬(wàn)元。所以,城投公司真正需要立馬掏腰包的,就是給老百姓的1億元。城投公司通過(guò)處置這個(gè)爛尾樓項目,還賺了一筆錢(qián)。最后,這成了一件皆大歡喜的事情。

       

      這樣一個(gè)具體的重組操作,解決了一個(gè)久拖未決的信訪(fǎng)積案,既給市委、市政府分了憂(yōu),又指揮國有投資平臺救苦救難,表現出了應有的擔當。

       

      由點(diǎn)及面的大突破

       

      其實(shí),當時(shí)像地鐵中心花園這樣的爛尾樓,重慶主城就有70多座,都是難啃的“硬骨頭”,在120多個(gè)“四久工程”里占大多數。它們積累了200多億元的銀行壞賬和大量的社會(huì )矛盾。2001—2002年,當你站在重慶萬(wàn)豪酒店的樓頂時(shí)會(huì )發(fā)現,在重慶最繁華的解放碑地區,幾乎每座高樓周?chē)加兴奈遄鶢€尾樓。地鐵中心花園只不過(guò)是其中一個(gè)普通案例,但它的成功處置起到了良好的示范作用。自此,國有企業(yè)開(kāi)始介入爛尾樓處置。當看到國有企業(yè)處理了10多座爛尾樓以后,民營(yíng)企業(yè)也發(fā)現,爛尾樓并不都是“燙手山芋”,處置過(guò)程中也有“黃金”,于是紛紛跟進(jìn),后來(lái)就連一些外資企業(yè)如摩根士丹利也介入進(jìn)來(lái)。在此后的兩三年里,重慶的爛尾樓通過(guò)債務(wù)重組被快速消化,最后變成了一處處亮麗的城市風(fēng)景。

      (本文來(lái)源為黃奇帆新書(shū)《重組與突破》自序)

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